[임대차 3법] 임차인의 권리를 보호하기 위해 제정된 법

임대차 3법은 임차인(세입자)의 권리를 보호하기 위해 제정된 법으로, 계약갱신청구권제·전월세 상한제·전월세 신고제 등을 핵심으로 하는 '주택임대차 보호법'개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'개정안을 말합니다.

주택임대차 보호법 개정안

1. 계약갱신 청구권

◆ 임차인이 원할 시 1회(2년 보장)에 한하여 계약 연장이 가능하다.

세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 요구를 한 경우에, 4년(2년+2년)으로 계약 연장을 보장받도록 하였습니다.
단, 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 ①집주인 및 직계존속·직계비속의 실거주, ②세입자가 2개월 월세를 연체한 경우, ③세입자가 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, ④세입자가 집주인 동의 없이 타인에게 목적 주택의 전부 또는 일부를 빌려준 경우 등에 해당할 경우
전세에서 월세로의 전환은 기존 임대차 조건과 동일한 조건이 아니기 때문에 불가능하지만, 집주인이 수용할 경우에 법정 전환율을 적용해서 월세가 정해집니다.(법정 전환율 : 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 10%와 기준금리+3.5% 중 낮은 비율을 적용)

2. 전월세 상한제

◆ 임대료 상승은 5% 이내로 제한을 둔다.

임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있게 했습니다.
하지만, 어디까지나 집주인과 세입자 간의 협의사항이기 때문에 5% 인상을 세입자가 거부할 경우에도 집주인은 계약갱신을 해야 하고 임대료 5% 인상 또한 강제할 수 없습니다. 꼭 인상해야 된다면 소송이나 분쟁조정을 거쳐 그 결과에 의해 인상 여부가 결정됩니다.
단, 새로운 세입자와 계약할 때는 임대료를 올리는데 제한이 없으며, 4년 계약이 끝난 후 동일 세입자와 재계약 시에도 5% 상한제 적용을 받지 않는 허점이 존재합니다.

3. 전월세 신고제

◆ 전월세 계약 시 30일 안에 지자체에 계약 내용을 신고해야 한다.

종전에는 매매거래일 경우에 지자체에 신고하는 제도가 있었는데, 2021년 6월 1일부터는 전월세 계약도 30일 안에 지자체에 신고해야 합니다.
이때 임대계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등의 계약사항을 기재하여 신고합니다.
전월세 신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되고, 세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 신고를 한 것으로 처리됩니다.
전월세 신고를 하게 되면 보다 투명한 계약이 되며, 보증금을 보호하는 효과가 있지만, 집주인은 세금 부담(임대소득세)이 늘어날 수 있게 됩니다.
단, 오피스텔이나 고시원 등 비주택은 신고대상이 아닙니다.

◆ 표준임대차계약서(2022.1.14 개정)

《참고》